Ano Novo, contas novas: quais os principais pontos de atenção ao assinar um contrato de aluguel?

Especialistas em Direito Imobiliário destacam que as obrigações do locador e do inquilino devem estar muito bem expressas para evitar problemas, como o que aconteceu com a influenciadora Dora Figueiredo. GIF com fotos do apartamento reformado da influenciadora Dora Figueiredo

Montagem/g1

Poucos casos foram mais falados em 2023 que o da influenciadora digital Dora Figueiredo, que reformou por completo um apartamento alugado e depois precisou devolver o imóvel.

Aproveitando o clima de retrospectiva e a virada do ano, que pode ser momento de renegociações ou mudança, o g1 responde: quais são os direitos e os deveres do inquilino e do proprietário em contratos de aluguel?

Especialistas em Direito Imobiliário ouvidos pela reportagem elencam muitos aspectos que merecem atenção antes da assinatura de um contrato de aluguel, mas os quatro principais são:

quais as obrigações do inquilino e do proprietário;

o que pode gerar quebra de contrato;

índice de referência para reajuste nos preços;

quem deve pagar os reparos do imóvel.

Veja mais detalhes a seguir.

Obrigações e multas

Para o professor de Direito Imobiliário do Mackenzie Fábio Calheiros do Nascimento os dois principais pontos de atenção para o contratante ao assinar um contrato são as obrigações que ambas as partes possuem e se há previsão de multas para o caso de descumprimento delas.

Ricardo Negrão, advogado do NFA Advogados, acrescenta ainda que todas as condições que foram acordadas — seja o valor do aluguel, reembolsos de despesas e IPTU, e eventual prazo de isenção, por exemplo — devem estar completamente claras no contrato. Além disso, ele ressalta a importância do imóvel passar por uma vistoria antes de ser ocupado.

"Melhor ainda se tirarem fotos e anotarem eventuais defeitos aparentes. Essa vistoria pode garantir uma maior tranquilidade quando o imóvel for devolvido, evitando dúvidas quanto a eventuais 'danos' ao imóvel", pontua Negrão.

A quebra de contrato pode ocorrer caso haja o descumprimento de qualquer obrigação. Além do não pagamento do aluguel e de outros encargos, como condomínio e IPTU, a locação pode ser extinta por qualquer infração legal ou contratual.

O professor Fábio Nascimento, do Mackenzie, usa como exemplo casos em que o imóvel, que só poderia ser alugado como residência, passa a ser usado para fins comerciais, configurando uma 'sublocação'.

Nessas situações:

cabe ao inquilino devolver o imóvel ao locador no estado em que recebeu e pagar o aluguel proporcional ao período em que ainda nele permanece. Isso pode ocorrer no prazo combinado, se consensual, ou no prazo fixado judicialmente, se há processo;

cabe ao proprietário receber de volta o imóvel, o que significa pegar de volta as chaves, diretamente ou por meio da imobiliária que intermediou a locação.

Na devolução do imóvel, exceto quando há previsão no contrato, o locatário não tem obrigação de pintá-lo ou realizar qualquer reforma para fazer a restituição, já que a deterioração da pintura é considerada "decorrente do seu uso normal". A restituição só se aplicaria caso os danos forem considerados não naturais.

No que diz respeito ao pagamento de multa pela rescisão do contrato, quando for previsto no acordo, ela sempre será devida pela parte que causou a quebra no contrato.

"Assim, supondo que o proprietário impede o locatário de fazer uso pleno do imóvel, o inquilino poderá pedir a rescisão do contrato e a imposição de multa ao locador", explica Negrão, do NFA Advogados.

Em situações em que não há a justa causa para a quebra de contrato, o locatário pode pedir a rescisão contratual a qualquer momento sem um motivo prévio, mas estando sujeito ao pagamento de multa.

Para o locador, as regras são outras. Se o contrato tiver um prazo determinado, o dono do imóvel só pode pedi-lo de volta com uma justa causa. Já para os contratos com prazo indeterminado, é possível que o locador rescinda o contrato sem motivos após o período de 30 meses.

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Reajustes e atrasos

Os reajustes no valor do aluguel devem seguir o indicador estabelecido no contrato. Por muito tempo, ficou convencionado o uso do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), que explodiu na pandemia de Covid-19.

Com a distorção, muitos dos novos contratos saíram com reajuste pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O g1 mostrou em reportagem quais os direitos e deveres do inquilino quando o assunto é o indicador em contrato.

As correções têm como objetivo apenas acompanhar a variação da inflação brasileira, e só podem ser consideradas abusivas quando a porcentagem de reajuste ultrapassar o indicador de referência.

O advogado Ricardo Negrão afirma que o aumento real no valor do aluguel — ou seja, acima da variação da inflação — só pode ocorrer após três anos da vigência do contrato.

Caso o inquilino deixe de pagar um ou mais meses de aluguel, o locador pode ajuizar ação de cobrança com despejo. Quando há o atraso no pagamento, o dono do imóvel pode, inclusive, cobrar juros sobre o valor do aluguel, limitado a uma taxa de 12% ao ano.

Reembolsos por benfeitorias

Qualquer reforma realizada em um imóvel alugado é chamada de benfeitoria e elas podem ser de três tipos:

as necessárias, que são as indispensáveis para o imóvel;

as úteis, que trazem conforto ao ambiente, mas não são indispensáveis;

e as voluptuárias, que servem para o mero deleite do inquilino.

Pela lei, as benfeitorias necessárias, como a reforma de um telhado, por exemplo, mesmo que não autorizadas pelo locador, devem ser ressarcidas.

Já os gastos que são para melhorar ou aumentar a utilidade do imóvel, nas benfeitorias úteis, só podem ser reembolsados caso já tenha sido acordado e autorizado pelo proprietário anteriormente.

Gastos que não se encaixam nas hipóteses acima, que são as benfeitorias voluptuárias, não são passíveis de ressarcimento.

Em casos em que as reformas são necessárias em decorrência de desastres naturais, como enchentes, a situação é outra.

Segundo Fábio Nascimento, do Mackenzie, como é obrigação do proprietário entregar ao inquilino o imóvel com boas condições de uso, cabe ao locador arcar com as obras necessárias à recuperação do imóvel. Caso contrário, o locatário pode pedir a extinção do contrato.

Agora, se isso for possível e o locatário assim preferir, ele pode realizar as obras necessárias à manutenção ou conservação do imóvel, e depois obter o ressarcimento do locador.