Imposto de Renda: pessoas físicas e empresas poderão atualizar valor de imóveis; entenda se é vantajoso

Possibilidade de atualizar o valor dos imóveis, para fins do IR sobre ganhos de capital, foi autorizada em lei que desonera a folha de pagamentos até o fim deste ano. Receita Federal ainda irá regulamentar a medida. Proprietários poderão atualizar o valor dos imóveis nesse fim de ano, mas precisam avaliar se medida traz vantagem

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O presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou nesta semana a lei que estende desoneração da folha de empresas até o fim do ano e que traz medidas para compensar a perda de arrecadação.

Entre elas, está a possibilidade (e não obrigação) de as pessoas físicas, ou empresas, atualizarem o valor dos imóveis e realizarem o pagamento do Imposto de Renda sobre ganhos de capital. Em alguns casos, podem obter desconto nesse valor.

O ganho de capital é a diferença entre o valor de compra do imóvel e o valor da venda. Se o proprietário comprou um imóvel por R$ 100 mil, e vendeu, depois, por R$ 300 mil, o ganho de capital foi de R$ 200 mil.

Pelas regras tradicionais, a atualização do valor do imóvel é feita somente na venda.

Com a lei sancionada nesta semana, o contribuinte poderá atualizar até meados de dezembro o valor de seu imóvel, e recolher o imposto devido à vista.

A nova lei ainda depende de regulamentação, por meio de ato da Receita Federal.

Essa medida já havia sido ventilada anteriormente pelo ministro da Fazenda, Fernando Haddad, e também por seu antecessor, Paulo Guedes, titular do Ministério da Economia na gestão do presidente Jair Bolsonaro. Entretanto, não foi levada adiante.

A atualização não é vantajosa para quem pretende vender um imóvel residencial e utilizar os recursos para comprar outro em até 180 dias. Nesse caso, há isenção de Imposto de Renda sobre ganhos de capital. Esse benefício pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos.

A atualização do valor da casa própria, até o fim deste ano, também não vale a pena para pessoas físicas que possuem um único imóvel e o vende por até R$ 440 mil. Neste caso, também há isenção, desde que o contribuinte não tenha efetuado, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel.

Imóveis também contam com fatores de redução do IR sobre ganhos de capital. Nesse caso, a base de tributação é reduzida em 4,2% ao ano, informou Welinton Mota, da Confirp Contabilidade. Quanto mais tempo o proprietário tiver comprado o imóvel, maior é o desconto sobre o valor em que incide a tributação.

Alíquotas

Pelas regras tradicionais, as alíquotas variam de 15% a 22,5% para as pessoas físicas, dependendo do valor do imóvel. Veja abaixo:

15% para imóveis de até R$ 5 milhões;

17,5% para imóveis acima de R$ 5 milhões, e de até R$ 10 milhões;

20% para imóveis acima de R$ 10 milhões, até R$ 30 milhões;

22,5% para imóveis com valor acima de R$ 30 milhões.

As empresas, por sua vez, estão sujeitas, ainda, a um IR 15%, que pode contemplar um adicional de 10% dependendo do porte da companhia, além de uma taxação de 9% pela CSLL.

De acordo com as regras estabelecidas na lei sancionada nesta semana:

Para empresas, haverá uma cobrança de 6% de Imposto de Renda e 4% de CSLL sobre a diferença do valor atual e da compra do imóvel.

No caso das pessoas físicas, a alíquota vai ser de 4% de Imposto de Renda.

Venda posterior

A nova lei também traz regras para ajuste do valor pago no IR sobre ganhos de capital considerando o prazo de venda do imóvel.

Quem vender o imóvel em até 36 meses (três anos), não somente terá de pagar a alíquota normal do IR sobre ganhos de capital, mas também perderá, caso tenha feito a atualização, o imposto pago em 2024, informou Thais Veiga Shingai, da Mannrich e Vasconcelos Advogados.

Para vendas entre três anos e 15 anos, poderá ser aproveitado parte do imposto pago na atualização de 2024 para deduzir no valor devido. Veja abaixo os percentuais de aproveitamento:

0% caso a alienação ocorra em até 36 meses da atualização;

8% caso a alienação ocorra após 36 meses e até 48 meses da atualização;

16% caso a alienação ocorra após 48 meses e até 60 meses da atualização;

24% caso a alienação ocorra após 60 meses e até 72 meses da atualização;

32% caso a alienação ocorra após 72 meses e até 84 meses da atualização;

40% caso a alienação ocorra após 84 meses e até 96 meses da atualização;

48% caso a alienação ocorra após 96 meses e até 108 meses da atualização;

56% caso a alienação ocorra após 108 meses e até 120 meses da atualização;

62% caso a alienação ocorra após 120 meses e até 132 meses da atualização;

70% caso a alienação ocorra após 132 meses e até 144 meses da atualização;

78% caso a alienação ocorra após 144 meses e até 156 meses da atualização;

86% caso a alienação ocorra após 156 meses e até 168 meses da atualização;

94% caso a alienação ocorra após 168 meses e até 180 meses da atualização;

100% caso a alienação ocorra após 180 meses da atualização.

Para quem é vantajoso?

De acordo com Thais Veiga Shingai, sócia de Mannrich e Vasconcelos Advogados, a atualização do valor dos imóveis neste ano pode ser vantajosa para pessoas físicas e jurídicas que tenham ativos com custo de aquisição muito defasado em relação ao valor de mercado, e que não tenham planos de venda no curto e médio prazos.

"São, em geral, imóveis de uso, que podem eventualmente ser vendidos, mas para os quais não é essa a intenção atual. Mesmo nesses casos, pode ser difícil mensurar se a atualização de fato compensa, pois o valor do imóvel pode flutuar no longo prazo", explicou Thais Veiga Shingai, da Mannrich e Vasconcelos Advogados.

Além disso, segundo ela, há um aspecto muito importante a ser considerado na avaliação, que são os fatores de redução de ganho de capital: para as pessoas físicas, quanto maior o prazo decorrido entre a aquisição e a venda, menor fica o ganho de capital, em razão da aplicação dos fatores de redução da base de cálculo, que podem gerar até mesmo uma isenção.

"Para esses 'imóveis antigos', ainda que exista grande defasagem entre custo de aquisição e valor de mercado atual, pode não fazer sentido optar pela atualização, ou seja, a opção deve ser avaliada com cautela, sempre acompanhada de simulações dos possíveis cenários", acrescentou a especialista.

De acordo com o diretor tributário da Confirp Contabilidade Welinton Mota, é difícil dizer para quem é vantajosa, neste momento, a atualização do valor dos imóveis, pois isso vai depender de cada caso. Fatores como a data de aquisição dos imóveis vão influenciar a decisão, assim como o momento em que o proprietário desejar vender o imóvel.

"Se eu vender um imóvel em até três anos, não vai ter efeito e, se eu vender antes de 15 anos, o que eu paguei só vai ser aproveitado proporcionalmente. E não podemos esquecer das regras atuais, que trazem fatores de redução do imposto sobre ganho de capital. À medida que o tempo vai passando, com as regras atuais, vão aumentando os fatores de redução. A cada 10 anos, há redução de 42% na base de cálculo [sobre a qual incide a tributação], e, a cada 20 anos, de 84%", disse Welinton Mota, da Confirp Contabilidade.