Alta dos preços dos imóveis limita poder de compra e empurra classe média para apartamentos menores; entenda

Recomposição de preços vista no setor imobiliário é puxada pelo aumento dos custos de construção, e tem moldado novos perfis e demandas pelo país.

Foto de PhotoMIX Company

Dois ou três quartos, com uma ou mais suítes. Sala, cozinha, banheiro e uma — se der sorte, duas — vagas na garagem.

Mesmo com o aumento de lançamentos e a volta do crescimento no setor imobiliário, o perfil dos chamados "apartamentos intermediários", aqueles que têm metragens acima de 45m² e abaixo de 100m², tem mudado pelo país.

Parte desse cenário é explicado pelo aumento dos preços, puxado por uma recomposição de custos que perdura no setor desde o ano passado, e que tem limitado o poder de compra da classe média, principal público desse tipo de imóvel.

Além disso, segundo especialistas consultados pelo g1, isso também explica a outra mudança que tem acontecido no mercado: a maior demanda por apartamentos menores.

Isso porque em meio ao alto custo dos imóveis, uma parcela maior de famílias da classe média acaba optando por metragens menores — e, consequentemente, mais baratas. As incorporadoras, por sua vez, também passam por um processo contínuo de adaptação para atender as demandas desse público, que exigem novas tecnologias e diferenciais no condomínio.

Entenda nesta reportagem qual o atual cenário do mercado imobiliário no país, e como isso tem afetado a oferta e a demanda pelos apartamentos intermediários.

LEIA MAIS

Financiamento de imóveis pela Caixa: entenda o que muda e quando muda

Veja como pedir o financiamento imobiliário, e saiba o que pode facilitar a aprovação

Portabilidade do financiamento imobiliário: entenda o que é e como fazer

Caixa muda regras para financiamento de imóveis

O atual cenário do mercado imobiliário no Brasil

Depois de ter registrado uma melhora nas vendas ao longo do ano passado, o mercado imobiliário segue aquecido em 2024.

Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), por exemplo, indicam que o setor totalizou 149.487 lançamentos no primeiro semestre deste ano, um aumento de 5,7% em relação aos primeiros seis meses de 2023.

As vendas do segmento não ficam para trás, com 180.162 unidades residenciais vendidas no período, alta de 15,2% na mesma base de comparação.

E esse cenário também é corroborado pelos dados de financiamentos imobiliários: de acordo com informações da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o volume de créditos cedidos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somou R$ 18,4 bilhões em agosto deste ano, no melhor patamar para o mês desde 2021.

O movimento, segundo especialistas, vem na esteira do desempenho econômico melhor do que o esperado — com um crescimento maior do que o projetado para o Produto Interno Bruto (PIB) e um mercado de trabalho aquecido no país.

Aumento de preços e adaptação do mercado

Outra característica marcante do atual período para o mercado imobiliário tem sido o aumento de preços dos imóveis, que, por sua vez, é puxado pela alta do custo de construção.

Dados do Índice Nacional de Custos da Construção, divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getulio Vargas (FGV), mostram que o indicador registrou uma alta de 0,61% em setembro, já tendo acumulado um avanço de 5,23% em 12 meses.

Nesse sentido, ainda que o mercado de trabalho aquecido tenha reduzido os níveis de desemprego e melhorado os indicadores de rendimento real do país, a percepção do mercado é que a recuperação dos salários ainda é insuficiente para acompanhar o aumento dos preços dos empreendimentos.

Segundo a diretora-geral de incorporação e vendas da MPD Engenharia, Débora Bertini, ao mesmo tempo em que o setor imobiliário continua a receber uma demanda pelos apartamentos intermediários, há um esforço do segmento para readequar as demandas recebidas para a realidade financeira das famílias.

"Não adianta a gente só acertar o produto, também temos que pensar na modelagem financeira para as pessoas conseguirem adquirir essas unidades. Precisamos nos adaptar para desenhar o melhor fluxo financeiro para cada comprador", explica a executiva.

Ainda de acordo com os especialistas, esse movimento também explica a adaptação do mercado em oferecer um volume maior de apartamentos menores e com outros diferenciais. (entenda mais abaixo)

Para o vice-presidente do Secovi-DF, Rogério Oliveira, o poder aquisitivo da classe média — que é o principal público comprador dos apartamentos intermediários — não acompanhou a elevação de preços, e tem pressionado essas pessoas a buscarem alternativas.

"Essa perda do poder de compra está empurrando as pessoas que compravam imóveis de médio padrão para apartamentos mais econômicos. E a consequência é a tendência de as construtoras também buscarem mais lançamentos nesse segmento", diz.

Preferência por metragens menores e diferenciais no condomínio

Ainda que os indicadores de lançamentos e vendas mostrem um aumento na maioria das metragens, incluindo aqueles imóveis entre 45m² e 100m², a leitura dos especialistas é que há uma preferência por apartamentos menores, tanto do lado da oferta quanto do lado da demanda.

Dados do Secovi-SP, por exemplo, indicaram que enquanto foram lançadas 1.123 unidades com faixa de área útil entre 45m² e 130m² em agosto deste ano, o lançamento de imóveis com metragens menores do que 45m² totalizou 7.805 unidades — mais do que o quíntuplo.

Parte desse crescimento reflete as mudanças recentes vistas no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que aumentaram subsídios, reduziram juros e subiram o valor máximo do imóvel que pode ser comprado.

Esses empreendimentos ainda costumam ter um maior número de unidades, o que ajuda a explicar a alta significativa de imóveis disponíveis no segmento.

O presidente do Secovi-SP, Ely Wertheim, explica ainda que, especificamente em São Paulo, também pesa o antigo plano diretor da cidade, que determinava que prédios precisam, no entorno de linhas de transporte público, ser mais altos, ter apartamentos menores (de até 50m²) e, no máximo, uma vaga de garagem por unidade.

"A legislação do plano diretor [anterior] penalizava a construção e a demanda dessas unidades [maiores]. E não dá para fabricar algo que o público não compra", diz.

Ainda assim, para o mercado, a preferência por apartamentos menores e bem localizados é uma tendência, e não é algo exclusivo da capital paulista.

"O conceito de imóveis menores, bem localizados e atualizados é uma forte realidade do mercado imobiliário hoje. Esses empreendimentos costumam ter maior praticidade, menor custo condominial e bastante tecnologia", afirma o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider.

Nesse caso, mesmo com metragens menores, esses apartamentos ainda são considerados de médio e alto padrão, exatamente por conta dos diferenciais que oferecem — que vão desde lavanderias coletivas e espaços para coworking, até mercados dentro do condomínio e aplicativos inteligentes.

Caixa Econômica altera regras para financiamento de imóveis; entenda

O que esperar à frente?

Ainda que a principal tendência seja a demanda por apartamentos menores, especialistas dizem que os diferenciais têm sido cada vez mais incorporados às demandas do consumidor, e já fazem parte de lançamentos de apartamentos de várias metragens.

Esse cenário, dizem, deve ajudar o setor a continuar crescendo em todos os segmentos.

"Tirando um pouco da parte financeira, a gente ainda vê uma busca pelos imóveis intermediários, mas com provocações diferentes do que víamos antigamente", diz Bertini, da MPD.

Entre os diferenciais, os especialistas citam:

Vagas para carregamento de bicicletas e carros elétricos;

Lavanderia coletiva;

Espaços de coworking;

Espaço de delivery, com elevadores de comida ou área com guarda volumes protegidos com senha, e até geladeiras para recebimento dos pedidos;

Diversificação da área de lazer e de pets;

Espaços mais abertos e menos compartimentados no desenho dos apartamentos, com opção de depósitos externos para a unidade; entre outros.

Para Oliveira, do Secovi-DF, a demanda por apartamentos com metragens maiores e que se enquadrem no médio e alto padrão também deve continuar a crescer, com a procura persistente das famílias de classes e rendas mais altas.

No Distrito Federal, por exemplo, que tem uma renda média per capita maior do que a vista no restante do país, do total de lançamentos feitos neste ano até setembro (3.561), a maior parte foram de unidades que têm entre 45,01m² e 100m², com 1.975 imóveis.

"São famílias que não precisam de incentivos do governo e que buscam imóveis nos segmentos de médio e alto padrão. Essa também é uma tendência que deve continuar", completa Oliveira.